こんにちは
お金の専門家(ファイナンシャルプランナー2級）AFPの
仲村友一です。
過去に自身も休職と復職を2度経験し、心の健康の問題に直面した。
その経験を書籍にまとめ、多くの人々に共感と理解を提供した。
結果Amazonランキングで２部門で１位を獲得することができ、
多くの読者に希望と勇気を与えてきた。
またファイナンシャルプランナー２級技能士と
AFP資格そして 日本FP協会会員として、お金の相談など
ライフプランの相談にのっている。
今日はよろしくお願いいたします。
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居住用財産を譲渡した場合の譲渡損の家財の特例
１居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除
個人が所有期間５年超の一定のマイホームを譲渡して、新たにマイホームを購入するなど一定の要件を満たした場合には、旧居宅の譲渡により生じた譲渡損失の金額は、その年のほかの所得と損益通算をすることができる。
相殺しきれない譲渡損失の金額がある場合には、その損失の金額はその年の翌年以後３年間にわたり繰り返して、ほかの所得から控除することができる。
損益通算の適用要件
譲渡資産 旧居宅 の要件
2025年12月31日までに国内にある家屋または家屋とともにその敷地等の譲渡をしていること
譲渡した年の１月１日における所有期間が５年を超えていること
譲渡した個人の居住の用に供されていたこと
など
買い換え資産 新居宅 の要件
居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上であるもの
など
住宅ローンの要件
借り換え資産に係る住宅ローンは金融機関等から借り入れたものであり、償還期間が１０年以上の割賦償還の方法により返済されるものまたは腑払いの期間が１０年以上の割腑払いの方法により支払われるものであること。
など
繰り越し控除の適用要件
①繰り越し控除の適用を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
譲渡損失が生じた年の損益通算には所得金額の要件はないので、ほかの所得金額の合計が3000万円を超えていても損益通算はできる。
②繰り越し控除の適用を受けようとする年の年末において、買換え資産の取得に係る一定の住宅ローン残高を有すること
③500㎡を超える敷地を譲渡した場合には、500㎡を超える部分の譲渡損失は繰り越し控除の対象にならない
④譲渡損失が生じた年分の確定申告書を申告期限までに提出し、かつその後連続して確定申告書を提出すること
２特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除
個人が所有期間５年超でかつ住宅ローンが残っているマイホームを、住宅ローン残高を下回る価額で譲渡したことにより譲渡損失が生じた時は、住宅ローンの残高から売却価額を控除した残額を控除した残額を限度として、その譲渡損失の金額をその年のほかの所得と損益通算することができる。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失の金額は譲渡の年の翌年以後３年間にわたり繰り越して、ほかの所得から控除することができる。
適用要件
①譲渡資産の要件
2025年12月31日までに国内にある家屋または家屋とともにその敷地等の譲渡をすること
譲渡した年の１月１日における所有期間が５年をこえること
など
②住宅ローンの要件
譲渡契約を締結した日の前日において、譲渡資産の取得に係る一定の住宅ローン残高を有すること
など
その他
３被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の特例
相続又は遺贈により取得した被相続人の居住の用に供されていた家屋またはその家屋の敷地等を２００１６年４月１日から2027年12月31日までの間に譲渡した場合において、一定の要件に該当するときは相続人ごとに譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することができる。
被相続人居住用家屋
相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、３つにすべてに当てはまるもの。
1981年５月31日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
被相続人居住用家屋の敷地等
相続開始の直前におけて、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいう
適用要件
前記の家屋および敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと
譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。または被相続人の居住用家屋を取り壊してその敷地等を売却すること
相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
譲渡による対価の額の合計が１億円以下であること
など
まとめ
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除」について説明します。
居住用財産の買換え等で発生した譲渡損失とは？
マイホームを売却して損失（譲渡損失）が出た場合、その損失を一定の条件のもとで**他の所得と相殺（損益通算）**したり、翌年以降に繰り越して控除したりすることができる制度です。
これにより、売却時の損失が無駄にならず、税負担を軽減することができます。
具体的にどういう仕組み？
-
損益通算
譲渡損失を同じ年の他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺して、課税対象となる所得を減らすことができます。 -
繰り越し控除
損益通算しても控除しきれない損失がある場合、その残りを翌年以降最大3年間、所得から控除できます。
適用条件は？
この制度を利用するには、以下の条件を満たす必要があります：
-
売却したのが自分が住んでいた家であること
居住用財産が対象です。 -
買い換えた家が新たな居住用財産であること
新しい家を購入して住む場合に適用されます。 -
譲渡した家の売却価格が5,000万円以下であること
高額な物件の売却は対象外です。 -
住宅ローンを利用していること
買い換えた新しい家について、一定額以上の住宅ローンを利用している必要があります。
どんな時に使えるの？
例：マイホーム売却で損失が出た場合
- 売却価格：2,000万円
- 購入時の価格（取得費用）：3,500万円
- 損失額：3,500万円 - 2,000万円 = 1,500万円
この1,500万円の損失を利用できます。
具体的なメリット
損益通算の効果
・ご主人の給与所得が700万円あった場合：
給与所得 700万円 - 譲渡損失 1,500万円 = 課税所得 0円
→ この年の所得税・住民税はゼロになります。
繰り越し控除の効果
・損失1,500万円のうち、700万円を相殺後の残り800万円は、翌年以降に控除できます。
翌年、給与所得が同じ700万円の場合：
給与所得 700万円 - 繰越損失 800万円 = 課税所得 0円
→ 翌年も所得税・住民税がゼロになります。
注意点
-
確定申告が必須
この特例を受けるためには、売却した年から繰り越し期間中の3年間すべてで確定申告を行う必要があります。 -
買い換えた家の要件を満たす必要あり
購入した新しい家が適用条件に合わない場合、この特例は使えません。 -
損失を翌年以降に使うには連続して申告が必要
1年でも申告を忘れると、繰り越し控除は適用されなくなります。
まとめ
マイホームを売却して損失が出た場合でも、この制度を利用することで他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越して税金を軽減したりすることが可能です。
特に、家の買い替えを検討している場合は、条件を確認しながら賢く活用することで、家計の負担を大幅に軽減できます。
制度の適用や手続きに不安がある場合は、税理士やファイナンシャルプランナーに相談して進めると安心ですね！ 😊
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除」について説明します。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除とは？
これは、マイホームを売却して損失（譲渡損失）が発生した場合、その損失を他の所得と相殺（損益通算）し、相殺しきれない部分を翌年以降に繰り越して控除できる制度です。
特に住宅ローンが残っている場合でも利用でき、売却損を税金の面で有効活用する仕組みです。
特徴的なポイント
-
住宅ローンが残っている場合に適用可能
特に、売却価格が住宅ローンの残高を下回るケース（いわゆる「オーバーローン」状態）で役立ちます。 -
損益通算が可能
損失を同じ年の他の所得（例：給与所得）と相殺することで、課税所得を減らせます。 -
繰り越し控除が可能
控除しきれない損失を翌年以降最大3年間にわたって控除できます。
利用条件
以下の条件をすべて満たす必要があります：
-
売却したのが自分が住んでいたマイホームであること
特定居住用財産が対象です。 -
住宅ローンが残っていること
売却時点で、ローンの残高があることが条件です。 -
譲渡価格が住宅ローンの残高を下回ること
つまり、オーバーローンの状態である必要があります。 -
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上であること
比較的長期所有していたマイホームが対象です。 -
確定申告を行うこと
この特例を受けるには、売却した翌年の確定申告が必須です。
どんなメリットがあるの？
損益通算の効果
譲渡損失をその年の給与所得や事業所得と相殺できます。これにより、所得税や住民税の負担が減ります。
繰り越し控除の効果
相殺しきれない損失がある場合、その損失を翌年以降に繰り越して控除できます。最大3年間にわたって、所得から差し引くことが可能です。
具体例で説明
ケース：マイホームを売却し損失が出た場合
- 購入価格（取得費用）：4,000万円
- 住宅ローン残高：3,500万円
- 売却価格：3,000万円
譲渡損失：4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円
→ この損失を損益通算や繰り越し控除に活用できます。
例：損益通算を適用
- ご主人の給与所得：800万円
- 譲渡損失：1,000万円
損益通算後の所得：800万円 - 1,000万円 = 0円
→ この年の所得税・住民税はゼロになります！
例：繰り越し控除を適用
損失のうち800万円を損益通算した後、残りの200万円を翌年に繰り越します。
翌年のご主人の給与所得が600万円の場合：
600万円 - 200万円 = 400万円
→ 翌年の課税所得も減り、所得税・住民税が軽減されます。
注意点
-
確定申告が必須
この特例を利用するには、売却した年から繰り越し控除の期間中すべてで確定申告を行う必要があります。 -
売却する相手の制限
親族や関係の近い人物への売却は対象外です。 -
繰り越し控除は連続申告が必要
途中で確定申告を忘れると、翌年以降の繰り越し控除が無効になります。
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除」は、マイホームを売却して損失が出た場合でも、税金の負担を軽減する大きな助けとなる制度です。特に、住宅ローンが残っている場合や買い替えを検討している場合に活用価値があります。
適用条件や手続きが複雑なため、事前に税理士やファイナンシャルプランナーと相談しながら進めると安心です！ 😊
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」について説明します。
特例の概要
この特例は、親などの被相続人が住んでいた家（空き家）を売却した場合に利用できる制度です。
条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
例えば、空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合でも、この特例を利用することで、課税対象の利益を大幅に減らすことができます。
どんな場合に使えるの？
この特例が適用されるのは以下のような場合です：
-
親が亡くなって実家を相続したが、空き家になった場合
例えば、30代のご夫婦が親から実家を相続し、その家を売却したケース。 -
空き家の売却で利益が出た場合
売却金額が購入時の取得費や修繕費などを上回ると譲渡所得が発生します。この利益を控除できる制度です。
特例の主な適用条件
以下の条件をすべて満たす必要があります：
-
昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
旧耐震基準で建てられた家屋が対象です。 -
売却前に家屋を取り壊すか、耐震リフォームを行っていること
耐震基準を満たしていない場合、売却前に取り壊すかリフォームする必要があります。 -
相続開始から3年以内に売却すること
親が亡くなった日の翌日から数えて3年目の12月31日までに売却する必要があります。 -
売却金額が1億円以下であること
高額な売却は対象外です。 -
親族や特別な関係のある相手への売却ではないこと
親族間の売買は対象外です。
どれくらい節税になるの？
通常の場合（特例なし）
- 売却価格：3,500万円
- 取得費（親が購入したときの費用）：2,000万円
- 譲渡所得：3,500万円 - 2,000万円 = 1,500万円
通常の税率で計算：
所得税15% + 住民税5% = 20%
1,500万円 × 20% = 300万円の税金
特例を適用した場合
- 譲渡所得1,500万円 - 特別控除3,000万円 = 0円
→ 課税所得ゼロのため、税金はかかりません！
手続き方法
-
必要な書類を揃える
- 被相続人が亡くなったことを証明する書類（戸籍謄本など）
- 被相続人が一人暮らしをしていたことを証明する書類（住民票の除票など）
- 売却契約書のコピー
- 建物が旧耐震基準で建てられたことを証明する書類 -
確定申告をする
この特例を受けるためには、売却した翌年の確定申告で手続きを行う必要があります。
注意点
-
耐震リフォームまたは解体が必要
旧耐震基準のままでは特例を受けられません。 -
期限に注意
相続開始から3年目の12月31日までに売却しないと特例は使えません。 -
他の特例との併用は不可
例えば、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」とは併用できないため、どの制度を使うべきか慎重に検討する必要があります。
この特例は、相続した実家（空き家）の売却時に大きな節税効果を発揮します。譲渡所得のうち3,000万円まで控除できるため、税金をほぼゼロにできるケースもあります。
ただし、適用条件が細かく、売却前の対応（耐震リフォームや解体など）が必要になる場合もあるため、事前に専門家へ相談することをおすすめします！
不明点があれば、ぜひご質問くださいね 😊
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仲村友一です。
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