こんにちは
お金の専門家(ファイナンシャルプランナー2級）AFPの
仲村友一です。
過去に自身も休職と復職を2度経験し、心の健康の問題に直面した。
その経験を書籍にまとめ、多くの人々に共感と理解を提供した。
結果Amazonランキングで２部門で１位を獲得することができ、
多くの読者に希望と勇気を与えてきた。
またファイナンシャルプランナー２級技能士と
AFP資格そして 日本FP協会会員として、お金の相談など
ライフプランの相談にのっている。
１居住用財産を譲渡した場合の課税の特例
１居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例
２居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
３特定居住用財産を譲渡した場合の買換えの特例
４居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例
５特定居住用財産の譲渡寝室の損益通算および繰り越し控除の特例
とがある。
１居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
個人が居住の用に供している家屋またはその家屋とともに敷地を譲渡した場合
（居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡）
所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3000万円を控除することができる。
適用要件
①居住用財産の譲渡であること。
居住用財産の譲渡とは、一般に居住用家屋またはその家屋とともにする敷地の譲渡をいう。
以下の場合も含む
譲渡の時において居住の用に供していない家屋等の譲渡。
居住の用に供さなくなった後、建物を取り壊して土地の身を譲渡した場合。
②前年または前前年に、この特例または特定居住用財産の買換えの特例等の適用を受けていないこと
③譲渡したものの配偶者や直系血族、生計を一にする親族、同族会社等に対する譲渡ではないこと。
④同時に特定居住用財産の買換えの特例等や買い換えた資産の住宅借入金等特別控除の適用をうけないこと
⑤所定の書類を添付した確定申告書を提出すること
留意点
①所有期間に関する制限がないので、短期譲渡所得 長期譲渡所得のいずれの場合でも適用可
②譲渡した居住用財産が共有名義となっている場合、共有者の持ち分の範囲内において各人に3000万の特別控除が適用
③居住用財産を譲渡した後に、借入により新たに住宅を購入する場合にはｍ住宅借入金等特別控除との併用はできないので、3000万円の特別控除を利用した場合の税負担軽減効果と住宅借入金等特別控除の適用による税負担軽減効果を比較検討する必要がある。
２居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
個人が居住用財産を譲渡した場合で、家屋およびその敷地の所有期間が共に10年を超え、かつ国内にあるものの譲渡については所得税および住民税の税るつが軽減される。
なお居住用財産の3000万円の特別控除との併用ができる。
適用要件
①譲渡年の１月１日における所有期間が１０年超の居住用財産の譲渡であること。
②前年または前前年にこの特例の適用を受けていないこと
③譲渡した者の配偶者や直系血族、生計を一にする親族、同族会社等に対する譲渡ではないこと。
④同時に特定居住用財産の買換えの特例等や買い換えた資産の住宅借入金等特別控除の適用を受けないこと。
⑤所定の書類を添付した確定申告書を提出することなど
まとめ
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」についてご説明しますね。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは？
これは、マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。利益にかかる税金を大幅に減らせる仕組みです。
どういう時に使えるの？
次のような条件を満たせば、この特例を利用できます：
-
売却したのが自分が住んでいた家であること
たとえば、ご夫婦が住んでいた家を売った場合に適用できます。 -
過去2年間に同じ特例を使っていないこと
この特例は、一度使ったら2年間は利用できません。 -
家を家族や親族に売っていないこと
例えば、親や兄弟に売却した場合は対象外です。
どれくらい節税になるの？
例：利益が2,500万円出た場合
・普通なら、2,500万円に対して税金（約20%）がかかります。
→ 2,500万円 × 20% = 500万円の税金
・この特例を使うと、利益（2,500万円）が控除枠（3,000万円）以内なので、税金はゼロになります。
例：利益が3,500万円出た場合
・控除後の課税対象は、3,500万円 - 3,000万円 = 500万円
・この500万円に税率（約20%）をかけるので、500万円 × 20% = 100万円の税金
このように、税金が大幅に軽減されます。
注意点
-
買い替えの際の特例との併用不可
「特定のマイホーム買い替えの特例」など、他の譲渡税制の特例と併用はできません。どちらが有利か確認が必要です。 -
期限内に確定申告をすること
この特例を受けるには、売却した翌年の確定申告が必要です。
次は「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」について
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは？
これは、マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合の税率を通常より低く抑える特例です。
売却後、利益が出たときにかかる所得税・住民税を軽減できるため、税金を減らせる仕組みです。
どんな税率になるの？
通常、譲渡所得には以下の税率がかかります：
- 所得税：15%
- 住民税：5%
合計で 20% ですが、この特例を使うと以下のように軽減されます。
軽減税率の内容
どういう条件で使えるの？
この特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります：
-
売却したのが居住用の家（マイホーム）であること
現在住んでいるか、過去に住んでいたマイホームが対象です。 -
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年以上
家を購入してから売るまでの期間が10年以上であることが条件です。 -
確定申告をすること
この特例を受けるには、翌年の確定申告で必要な手続きを行う必要があります。
どれくらい節税になるの？
例：譲渡所得が4,000万円の場合
-
通常の税率で計算
所得税15% + 住民税5% = 20%
4,000万円 × 20% = 800万円の税金 -
軽減税率を適用
所得税10% + 住民税4% = 14%
4,000万円 × 14% = 560万円の税金
→ 800万円 - 560万円 = 240万円の節税！
例：譲渡所得が7,000万円の場合
-
6,000万円までは軽減税率：
6,000万円 × 14% = 840万円 -
残りの1,000万円は通常税率：
1,000万円 × 20% = 200万円
合計：840万円 + 200万円 = 1,040万円
通常税率（7,000万円 × 20% = 1,400万円）より360万円も節税できます！
注意点
-
3,000万円特別控除との併用が可能！
3,000万円控除後の利益に対して軽減税率が適用されるため、節税効果がさらに大きくなります。 -
長期所有が条件
所有期間が10年以上という条件を満たしていない場合、この特例は使えません。
軽減税率の特例を使うと、マイホームを売却したときの税負担を大幅に減らすことができます。さらに、3,000万円特別控除と組み合わせると効果が最大化されるため、売却前にこれらの制度を確認することが大切です。
具体的なケースについては、税理士やファイナンシャルプランナーに相談しながら手続きを進めると安心ですよ！ 😊
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お金の専門家（ファイナンシャルプランナー2級 AFP）の
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